政策轉向，換屋族鬆口氣

2026年9月17日，央行在第三季理監事會議上宣布，自9月18日起，將自然人第二戶購屋貸款最高成數上限由6成調升至7成。這項政策調整，目的之一是協助本人或家人自住需求。不過，無寬限期規定仍維持不變，且最終核貸成數仍由銀行依個案授信條件決定。

對於那些手握預售屋、面臨交屋壓力的換屋族來說，這項調整確實有所助益。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，這有助於降低換屋族、家庭購屋及預售屋交屋族群的自備款壓力。

數據會說話：四大房仲公布9月業績

9月30日前後，永慶房屋、台灣房屋、住商機構與中信房屋分別公布內部成交數據。儘管受中秋與教師節連假影響，月增率表現參差，但各業者內部成交量年增率全數突破10%，最高者更達17%：

  • 永慶房屋：年增17%
  • 台灣房屋：六都加新竹縣市平均年增10.7%
  • 住商機構：全台年增10.2%
  • 中信房屋：全台年增10.1%

不過，這裡需要提醒的是，這些數據均為各業者內部店頭成交統計，並非政府官方或全市場實價登錄數據。9月成交可能包含政策公布前已簽約或延後完成的交易，不能直接視為9月18日政策公布後的完整反應。

看熱鬧的人多，真正買的人少？

然而，數據背後的真相並非全然樂觀。中信房屋表示，近期台股熱絡可能對房市形成一定程度的資金排擠效應。

這個觀點點出一個關鍵矛盾：當投資市場表現活絡，投資人面臨「買房還是買股」的選擇題。社群平台上也充斥著「看熱鬧的人多，實際買房的人少」、「買股比買房好賺」等討論。

PTT房地產版的網友更直接表示：「帶看量增加不等於成交，屋主姿態依然很高。」從各業者公布的月增率普遍為負或持平的數據來看，買賣雙方在價格認知上仍存在顯著落差。

警訊浮現：高槓桿族最危險

更值得警惕的是市場所稱的「四貸同堂」現象——民眾同時負擔房貸、信貸、車貸與卡債，部分高槓桿借款人可能同時承擔投資風險。這類高槓桿操作在經濟順風時或許無礙，但一旦景氣反轉、利率上升，過度擴張信用的族群將首當其衝。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨預期，第四季成屋市場量能可能小幅增加、價格大致持平。從目前資料看，較能確認的是局部買氣回升，尚不足以證明全面性多頭行情。

買方仍需謹慎評估

對於自住族群而言，政策部分鬆綁後，若符合銀行授信條件，確實可降低部分自備款壓力。但需要理解的是，房貸成數上限提高不代表每位借款人都能取得7成貸款，實際仍取決於銀行授信、收入負債比、信用條件、鑑價及物件位置等多重因素。

對於想靠短期操作獲利的投資客，當前的市場環境並不友善。資金分流、高槓桿風險、價格僵持，這三大隱憂仍在。

在這個政策限制略為放寬的時間點，理性評估自身財務狀況、避免過度槓桿，才是安全購屋的關鍵考量。購屋前應充分了解自身還款能力，並諮詢專業意見，切勿將政策調整視為全面性的買進訊號。畢竟，真正的安全感不是來自貸款成數的提高，而是來自對自己財務能力的清楚掌握。