2026年9月17日，央行理監事會議做出一項決議——自然人第2戶購屋貸款最高成數上限從六成調升至七成,相關措施於9月18日起實施。這個數字上的調整,在房市引起不少討論。但需要先說清楚的是,這並非所有房貸都可直接貸到7成,實際核貸仍由銀行依借款人條件、擔保品及還款能力評估。
政策宣布後,永慶房屋、住商機構、中信房屋、台灣房屋等四大房仲陸續發布9月內部交易數據,年增率表現亮眼。永慶全台年增17%、住商年增10.2%、中信年增10.1%、台灣房屋以六都加新竹縣市計算年增10.7%。不過要提醒的是,這些是各業者旗下店頭或內部成交資料,統計口徑與樣本範圍不同,不能直接視為整體房市成交量。
但更值得思考的問題是:這波回溫主要受惠哪些族群?對首購族又有什麼影響?
數據背後的區域差異
從四大房仲的數據可以看出,交易量回升並非均勻分布:
永慶房屋資料顯示新竹縣市月增15%、台中年增29%,這些數據可能反映部分換屋、家庭購屋或產業人口需求。台灣房屋六都加新竹縣市平均年增10.7%,顯示雙北周邊區域持續有成交動能。中信房屋全台年增10.1%,各地交易量普遍較去年同期增加。
住商不動產方面表示,市場在央行宣布鬆綁後買氣回升,9月交易量較去年同期增加10%。永慶房屋認為,央行調高第2戶貸款成數,確實降低換屋族的自備款壓力,市場觀望氣氛減緩。
三個評估層面:如何看待當前環境
面對這波交易量回升,購屋者該如何判斷?業界提供了三個觀察層面:
層面一:政策環境的實際作用
央行放寬第2戶貸款成數,對已有一屋並計劃換屋者,在符合銀行授信條件下,確實可能降低自備款壓力。政策鬆綁可作為觀察因素之一,但仍須搭配利率、房價、所得與個人現金流評估,不應單憑政策方向就判定買點出現。
層面二:區域基本面的變化
永慶資料顯示台中年增29%、台南年增24%,中南部交易量明顯增加。這些數據背後,可能與區域產業發展、人口移動及生活圈擴大有關。然而,交易量增加不能直接證明價格將上漲,實際房價走勢仍需觀察區域供給、就業市場與所得成長等多重因素。
層面三:資產配置的理性思考
房市與股市資金流向可能受利率、信用管制、資產報酬、流動性及投資人風險偏好等多重因素影響。不宜概括認為股市修正後資金就會回流房地產。購屋決策應基於自身財務狀況、居住需求與長期持有能力,而非短期資金流向預測。
首購族的真實處境
第2戶貸款成數放寬的直接對象,主要是已有一屋並計劃換屋者。對不具第2戶貸款需求的首購族,直接幫助相對有限。首購族仍可能受到市場成交量、議價空間、房價預期及銀行授信環境的間接影響,但這些影響的方向與程度尚待觀察。
中央大學台經中心的「購買房地產時機」指標,2026年9月為98.84點,較上月增加8.81點,創近18個月新高。然而,該指標仍低於100,仍處於相對悲觀區間,且資料未顯示該信心指標由哪些族群主導,不能直接推論信心主要來自換屋族或首購族。
對於首購族而言,真正該思考的問題包括:
- 自備款是否充足(通常需房價2-3成)
- 每月房貸支出占家庭收入比例是否合理(建議不超過1/3)
- 是否有足夠緊急預備金(建議至少6個月生活費)
- 能否承受利率變動風險
- 預計持有年限與未來生涯規劃是否配合
溫和回升下的理性判斷
永慶房屋認為第4季房市可望迎來曙光,9月交易量溫和回升。這波交易量增加並非全面性的多頭爆發,而是在政策微調與部分區域需求支撐下的結構性回溫。
如果你是換屋族、預售屋交屋族,且符合銀行授信條件,政策鬆綁確實可能減輕部分資金壓力。但如果你是首購族,需要更全面地評估自身財務狀況、市場環境與長期規劃。
至於資金該配置在房地產還是其他投資工具,取決於個人的風險承受度、投資期限、負債狀況及現金流。房地產與股票各有不同的流動性、波動性、槓桿特性及持有成本,沒有一體適用的標準答案。回到自身條件,做出符合財務邏輯的選擇,或許才是這個時候最務實的態度。
