公寓全跌、大樓分歧——2025Q4數據揭露：房市進入產品分化時代

根據住商不動產機構統計2025年第4季數據，全台房市在央行第七波選擇性信用管制實施後，呈現明顯的產品分化現象。數據顯示，六都公寓平均總價全面下跌，而具備電梯的大樓物件則在多數區域維持上漲趨勢。

註：截至目前,2026年第1季房價總價數據尚未公布，本文分析以2025年第4季為基準。

六都公寓全面下跌，台南跌幅最深

2025年第4季數據顯示，六都公寓物件平均總價全數呈現跌勢，其中台南市跌幅達15.3%居冠，台中市跌7.9%、高雄市跌6.4%、桃園市跌5%，雙北市公寓也下跌約2.8%。大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶指出：「房市波動期，具生活機能與商業設施等優勢的正蛋黃區，成為支撐價格區域。」

這個結果並不讓人意外。公寓產品無電梯、屋齡偏高、銀行鑑價保守，在信貸緊縮環境下首當其衝。就算是雙北市，公寓也難逃下跌命運。說穿了，當市場開始回歸理性，那些缺乏基本生活便利性的產品，就會被現實狠狠修正。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析：「在房市政策變動下，買盤呈現產品分化趨勢，公寓產品普遍走弱，而具備電梯、社區管理的大樓物件相對受青睞。」

這反映的是市場心態的轉變。當央行出手、交易量萎縮，購屋族群不再只看總價低就進場，而是開始計較產品本身的條件——有沒有電梯、管理好不好、未來能不能保值。換句話說，大家開始認真思考：這房子能不能長期住得舒服、賣得出去。

值得注意的是，2025年第4季華廈與大樓產品呈現區域分化。華廈產品僅雙北市上漲(台北市+2.8%、新北市+1.6%)，其餘四都下跌4%至11%不等；大樓產品則除台中市下跌7.4%外，其餘五都均呈現上漲，其中台北市大樓總價年增12.3%表現最強。

台中市大樓的逆勢下跌，透露出一個現實：供給量、產品定位與買盤結構的差異，會直接影響價格走勢。台北市核心區的大樓稀缺、需求穩定，價格自然撐得住；但台中市新成屋供給較為充足，當交易量萎縮時，價格就容易鬆動。

從2025年第4季數據觀察，房市已進入「產品分化」階段。徐佳馨提醒：「購屋族在挑選物件時，除評估自身財務能力，地段發展性與產品屬性(如電梯、管理、屋齡)，將是影響保值性的重要因素。」

這話說得很誠懇。過去「全面上漲」的房市環境已經改變。在信貸緊縮與交易量萎縮的環境下，不同產品類型的價格表現出現明顯差異。購屋決策需要更謹慎評估個別物件的條件與區域特性——不是便宜就好，而是要看這房子的底子夠不夠扎實、未來夠不夠撐得住。

資料來源：住商不動產2025年第4季統計數據、各大房產媒體報導