政策鬆了，但錢不見得就來了

2024年9月17日，央行總裁楊金龍在理監事會後宣布兩項房市信用管制調整：將自然人第二戶購屋貸款最高成數由6成調升至7成，以及刪除購地貸款須於18個月內動工的切結規定，回歸銀行依授信實務辦理。此外，央行政策利率維持不變，已連續多次凍漲。市場原以為房市將迎來利多，營建股甚至一度上漲。

然而，政策調整是一回事，銀行願不願意放錢、怎麼放錢，才是另一回事。

三項調整背後，藏著各自的現實

調整一：政策利率不動，但銀行房貸條件可能在動

央行政策利率連續維持不變，但部分銀行可能依資金成本、授信條件與個案風險調整房貸報價。ERA台灣區董事長執行長黃鵬䛥表示：「房市買氣本就在谷底,若銀行因內部考量調整貸款條件,對不動產業可能形成額外壓力。」

不過,目前沒有足夠的官方統計或公開資料證明全市場房貸利率已普遍大幅上升。房貸利率的實際變化,仍須參考央行、金管會或各銀行公告資料。

調整二：第二戶可以貸到7成，但不代表每家銀行都願意貸

政策開放第二戶貸款成數上限提高，理論上對購屋族較為友善。然而，部分銀行可能因內部額度、授信審查與不動產放款集中度管理而延長撥款時間或調整承作意願。

市場上有網友反映貸款審核時間延長，但目前沒有足夠證據證明全台首購撥款普遍排至2027年1月，或第二戶貸款全面停滯。實際情況可能因銀行、地區、客戶條件和貸款用途而異。

政策放寬了天花板，但銀行端的實際執行，才是真正的關鍵。

調整三：購地不用急著動工，建商壓力少了一點

央行表示，取消購地貸款限期動工規定，是因銀行已依個案與授信實務管理動工時程。市場人士則認為，此舉可能減輕建商在市場低迷期間的資金壓力。

景文科大副教授章定煊指出：「買氣不佳導致建商庫存偏高，若強制推案可能引發資金斷鏈風險。」這項調整讓建商在市場環境不利時有更多彈性空間。

對建商而言，這是喘息的空間；但對市場而言，這也代表供給端不會因為政策而急著出手。

資金往哪裡去了？這是更複雜的問題

ETF市場長大了，銀行的錢會不會變少？

台灣ETF市場規模近年明顯成長，投資人配置資產的方式更加多元化。理財達人股魚觀察，高股息ETF等產品吸引部分資金流入證券市場。

不過，ETF資產規模增加可能來自新投入資金、股票價格上漲、法人配置、既有金融資產轉換等多種因素。目前尚無充分證據證明ETF普及已直接造成銀行普遍缺乏房貸資金。若要釐清其影響，需比較銀行存款統計、ETF申購贖回資料與資金流向數據。

科技產業要錢，房貸會不會被排擠？

科技產業擴廠可能增加企業融資需求，《銀行法》第72條之2對銀行辦理住宅建築及企業建築放款的集中度設有上限(不得超過存款總餘額及金融債券發售額合計的30%)。銀行另可能依內部風險控管與授信額度分配調整房貸承作。

章定煊認為：「投資導向的大型建設，可能影響銀行整體授信資源配置。」不過，是否因此排擠房貸，仍須比較企業建築放款、房貸餘額、銀行授信集中度及各銀行實際核貸資料才能確認。

銀行的錢不是無限的，企業貸款與房貸之間，確實可能存在資源分配的拉扯。

交易量冷，但價格還撐著

市場交易量較前期疲弱，不同資料來源對近期推案總銷的估算可能存在差異。市場人士觀察，建商在沒有強制動工壓力的情況下，加上前期利潤較為豐厚，多數選擇維持價格、放緩推案節奏。

馨傳不動產智庫執行長何世昌預估：「全台預售屋單月成交量若能維持一定水準，就已屬不易。」

部分重劃區可能出現個別投資客因貸款困難而降價求售的案例，但個別轉售案例不能代表整體區域或全台房市走勢。若要判定房價趨勢，至少應比較實價登錄成交單價、議價率、預售與成屋價格、區域及全台指數等多項指標。

量縮不代表價跌，尤其當供給端不急著出手時。

政策效果需要時間，也需要銀行配合

央行總裁楊金龍在記者會中提到，央行政策不宜「硬邦邦」，若鬆綁產生副作用可能再收回，顯示政策制定需要在穩定金融與活絡市場之間取得平衡。

對購屋族而言，2024年的經驗或許是：政策調整提供了新的可能性，但實際貸款條件仍需與銀行確認，並考量個人財務狀況與市場環境。銀行授信實務、資金成本、不動產放款集中度管理等因素，都可能影響最終的貸款結果。

政策可以給方向，但市場的溫度，最終還是由銀行的態度、購屋人的財力，以及建商的策略決定。

資料來源：
中央社、聯合新聞網、台視新聞等媒體報導
央行2024年9月17日理監事會議決議