政策放了，市場為何沒接住？
2026年9月17日，央行總裁楊金龍宣布三項決策：政策利率連10凍、自然人第二戶購屋貸款最高成數由6成調升至7成、刪除購地貸款須於一定期間內動工的切結規定，自9月18日起實施。
照理說，這些調整應該是市場期待的利多。但實際情況是——部分銀行的房貸審核或撥款時間拉長了，不少首購族反而更困惑：政策鬆綁了，為什麼感覺更難貸？
這場「政策放寬、市場冷靜」的反差，其實牽涉的變數比大多數人想得更複雜。
錢去了哪裡？ETF規模成長與存款的微妙變化
這幾年，台灣投資人的理財習慣出現了明顯轉變。台灣ETF市場規模在近年持續成長,部分資金可能從銀行存款轉向了基金或ETF等金融資產。
理財專家股魚提醒:「政策調整是一回事,但銀行實際能提供的房貸額度,還受到多項因素影響。投資人資金配置的改變,可能是其中一個值得觀察的面向。」
銀行辦理住宅建築及企業建築放款受《銀行法》第72條之2等相關規範限制,同時也須考量資本適足率、流動性、存放比、不動產放款集中度、內部授信政策及央行信用管制等多項因素。部分資金可能由存款轉向基金或ETF等金融資產,但目前沒有證據顯示ETF申購是房貸緊縮的單一或主要原因。
此外,企業擴廠及AI相關投資需求增加,可能與不動產授信形成資金配置競爭,但實際影響須以銀行授信資料驗證。景文科大副教授章定煊表示:「投資導向的案件,可能要等這波產業投資高峰過去後再觀察。」
利率沒動,條件卻在變
央行維持政策利率不變,但個別銀行可能因資金成本、風險評估及授信條件而調整房貸報價。ERA台灣區董事執行長黃鵬䛥觀察:「房市買氣本就處於相對低點,即使央行沒有升息,銀行實際提供的房貸條件也可能因各種因素而有所調整。」
值得注意的是,央行放寬的是第二戶貸款成數上限,銀行仍可依借款人信用、收入、擔保品、負債比及自身授信政策決定是否承作。個別銀行可能因額度、風險或內部政策暫緩受理部分案件,但不能概括適用全體銀行。
根據內政部不動產資訊平台資料,房市交易量在2026年下半年呈現相對平穩但不活絡的態勢。市場推案量也相對謹慎,顯示建商與買方都在觀望。
建商沒急著推案,市場也在等
央行刪除購地貸款有關「切結於一定期間內動工興建」的規定,理由是銀行已依個案審慎辦理,相關規範回歸銀行授信實務。這項調整給予建商更大的彈性空間。
馨傳不動產智庫執行長何世昌預估:「在當前市場環境下,建商多半選擇謹慎推案、穩定價格策略。」
建商傾向維持價格穩定、放緩推案速度;而市場上也有媒體或業者稱個別案件出現折價求售的情況,但個案不代表整體市場趨勢。房市正呈現「預售屋價格相對穩定,中古屋與部分即將交屋案件出現議價空間」的分化現象。
房市降溫,不會只有一個原因
房市降溫可能與信用管制、授信條件、利率、所得、景氣、預售市場政策、房屋稅制及投資預期等多項因素共同有關,目前不能歸因於單一因素。
央行的政策調整確實為市場提供了較大的彈性空間,但實際效果仍取決於銀行授信政策、購屋需求、市場信心等多方面條件的配合。
對於有購屋需求的民眾而言,建議充分了解自身財務狀況、多方比較不同銀行的房貸條件,並審慎評估購屋時機與地點,才能在複雜的市場環境中做出最適合的決策。
