政策美意與現實之間的距離
央行在2024年第3季理監事會議宣布調整選擇性信用管制，自2024年9月18日起，將自然人第二戶購屋貸款最高成數從6成調升至7成。以總價2,500萬元的房屋為例，理論上貸款額可增加250萬元，最低自備款由1,000萬元降至750萬元。
但我必須誠實地說：這只是政策規定的上限，不是銀行的承諾書。實際貸款額度仍須依個案鑑價、寬限期、收入負債比及授信條件決定。政策開了門，但鑰匙還在銀行手上。
Dcard購屋板有網友發文表示，自己為公務員，買預售屋交屋時銀行只核貸6.5成。這則未經獨立驗證的網路發文，無法確認發文時間、房屋所在地、銀行及完整核貸條件，因此不能將單一個案推論為整體銀行市場的常態現象。但這至少提醒我們：不要把政策上限當作必然結果。
銀行不是慈善機構，風控才是核心
根據《銀行法》第72條之2規定，商業銀行的住宅建築及企業建築放款總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和的30%。這項法規並非單純限制一般房貸，也不是「房貸彈藥用完就沒了」，銀行仍須依資本適足率、流動性、授信集中度、鑑價結果及借款人收入等條件進行綜合審核。
換句話說，政策上限不等於保證核貸成數。即使央行放寬第二戶房貸成數上限，銀行仍會依個案鑑價及授信條件決定實際貸款額度。當鑑價低於合約價，或借款人收入負債比不符標準時，核貸成數自然會低於政策上限。這不是刁難，這是風險管理的基本原則。
預售屋市場的冷暖，數據說了才算
目前預售屋市場呈現區域分化現象。部分地區交易量較去年同期成長，但這可能與去年受選擇性信用管制影響、交易量基期較低有關。在缺乏官方統計數據支持的情況下，不宜僅憑單一月份數據推論市場全面回暖或衰退。
央行調整選擇性信用管制的目的，是在穩定金融與照顧自住需求之間取得平衡。但政策效果仍需觀察銀行實際核貸狀況、建商推案策略及市場供需變化。自住購屋者在規劃購屋資金時，應以銀行實際核貸成數為準，而非以政策上限作為唯一依據。
購屋者該做的功課
央行規定的最高成數與銀行實際核貸成數之間存在差距。購屋者應事先了解：
- 政策調整自2024年9月18日起實施，僅適用於自然人第二戶購屋貸款
- 銀行會依房屋鑑價、借款人收入、信用狀況及負債比例等條件審核
- 預售屋交屋時的市場環境與簽約時可能不同，鑑價結果也會影響核貸金額
- 應預留足夠自備款，避免因核貸不足而無法順利交屋
政策調整是否能有效協助自住換屋族，仍需觀察後續銀行核貸實務及市場反應。購屋者在做財務規劃時，建議先向多家銀行諮詢,了解實際可貸額度，再評估自身購屋能力。政策是政策，銀行是銀行，別把兩者混為一談。
