根據內政部實價登錄資料統計，2024年8月全台預售屋交易揭露呈現區域分化現象。儘管部分縣市較去年同期出現成長，但整體市場交易量能仍處於相對低檔。由於不同資料來源對於「揭露量」與「實際成交量」的統計口徑可能有所差異，以下數據僅供市場趨勢參考，實際交易狀況仍須以官方完整統計資料為準。

區域冷熱不均：數字背後該看什麼

各主要縣市的預售屋交易變化，反映的不只是件數增減，更是買方信心與區域基本面的真實溫差。

成長較明顯地區：

  • 桃園市：依部分市場研究機構統計，2024年8月揭露件數較去年同期增加，但完整數據與計算基準仍須以官方原始資料核對
  • 新竹縣市：年增幅度較大，但需注意去年同期基期相對較低（不足百件），因此增幅百分比較易放大。建議同時參考絕對件數變化
  • 高雄市：較去年同期呈現成長趨勢

交易量縮減地區：

  • 台北市：較去年同期減少
  • 台中市：較去年同期明顯減少
  • 台南市：較去年同期明顯減少

註：上述數據因不同統計來源可能有所差異,實際交易件數與增減幅度應以內政部不動產交易實價查詢服務網公告資料為準，並需明確統計期間、交易類型與計算方式。

央行政策微調：第二戶貸款成數放寬

中央銀行於2024年9月17日宣布，自9月18日起調整選擇性信用管制措施，針對自然人購買特定地區第二戶房屋貸款，最高成數由原先的6成調高至7成；惟第二戶貸款仍維持無寬限期規定。

購地貸款部分，央行維持最高貸款成數5成、保留1成作為動工款，以及借款人須提出具體興建計畫等規範，但刪除原本要求的「切結於一定期間內動工興建」條件。

以房屋總價2,500萬元為例，若貸款成數上限由60%提高至70%,理論上貸款額度可由1,500萬元增加至1,750萬元，自備款需求相應減少250萬元。然而，實際核貸金額仍取決於銀行鑑價結果、借款人收入與負債比、信用條件及個案審核標準，不代表所有第二戶購屋者均能實際取得7成貸款。

這裡要講清楚：政策上限放寬，不等於每個人都拿得到。銀行看的是你的還款能力、信用紀錄、收入穩定度，而不是央行說幾成就給幾成。

市場觀察：產品力才是真正的門檻

根據部分房地產業者觀察，目前預售市場仍處於「個案表現」階段。建案若要順利銷售，需具備基地規模、付款彈性、價格合理性、產品定位精準等多項條件。部分業者也指出，雖然預售案場出現舊客戶回訪增加的現象，但新來客數量仍維持平穩，顯示市場復甦力道有限。

市場分析認為，未來房市走向不會是全面性好轉，而是取決於個別建案的「產品力」與區位條件。換句話說，蓋得好不好、價格合不合理、地段有沒有長期支撐，這些基本面才是決定銷售成績的核心。政策只是讓有能力的人稍微鬆口氣，但不會改變建案本身的競爭力。

購屋族群反應：政策效益分布不均

政策微調雖然讓部分換屋族在資金調度上較為彈性，但在部分公開討論平台上，可見首購族與自住客對於購屋門檻的疑慮。

有購屋者分享，即使職業穩定（如公務員），在購買預售屋交屋時仍可能因銀行審核標準而未能取得較高成數貸款。也有網友討論到，為符合首購資格或爭取政策性貸款優惠，部分家庭可能調整財產登記方式，引發「政策是否真正照顧到自住需求」的討論。

這些討論反映了一個現實：政策微調幫得到的，往往是已經有第一間房、有一定資產基礎的換屋族；對於首購族來說，真正的痛點不是貸款成數，而是總價、自備款與所得之間的落差。

註：上述討論屬於個別案例或網路意見，不代表整體購屋族群的普遍現象，亦未經量化調查證實。

銀行授信環境仍偏審慎

根據《銀行法》第72-2條規定，商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和的30%（但符合特定條件者不在此限）。

儘管央行已釋出政策善意，部分銀行在授信審核上仍採取較為審慎的態度，可能受到授信額度管理、風險控管及整體房貸餘額等多重因素影響。因此，政策上限的放寬不等於所有借款人均能順利取得相應成數的貸款。

目前的市場狀態類似於2015至2016年房市盤整期，缺乏全面性反轉的明確動能。短期內預售屋市場可能持續呈現「自用需求為主、交易量相對穩定」的格局。

我的看法是：政策工具只能微調市場氣氛，但無法改變根本結構。買房是長期決策，看的是居住需求、財務能力與區域發展，而不是短期政策鬆綁帶來的一點彈性空間。真正值得買的房子，不會因為貸款成數多一成就變得更好；不值得買的房子，也不會因為政策放寬就變得安全。

本文資料截至2024年9月，市場數據與政策內容以官方公告為準。預售屋交易統計建議參考內政部不動產交易實價查詢服務網，並留意統計期間與交易類型定義。