六都地政局數據出來了：2025年前10月建物買賣移轉棟數累計169,178棟,年增0.2%,累計終於由負轉正。但別急著樂觀,10月單月只有17,566棟,比9月還少了2.1%。這是什麼意思?累計數字好看,不代表市場真的熱起來,只是去年基期太低而已。

數據背後的三個真相

為什麼會出現「累計轉正、單月反跌」?我長期觀察下來,看到三件事:

第一,部分銀行出現排撥。新聞已經報了,有些銀行房貸開始排隊,核貸跟撥款時程拉長。這不是我說的,是《銀行法》第72條之2有明文規範授信比例上限,銀行不是想貸就能貸。你簽了約才發現貸不下來,那才真的麻煩。

第二,10月假期多、颱風來。薔琵颱風10月21到24日影響台灣,連假加上天災,行政流程多少會卡。雖然沒有直接數據證明這導致交易下滑,但時間點就是這麼巧。

第三,買賣雙方還在僵持。賣方不想降、買方不想追,這種「量縮價僵」的局面,不是一兩個月能解開的。

購屋族該怎麼辦?三個務實建議

先確認貸款,再去看房

永慶房屋陳金萍副理講得很直白:先問銀行能貸多少、利率多少,再決定要不要出手。不要簽了約才發現資金卡關,到時候違約金跟斡旋金都拿不回來。

首購族如果符合新青安資格,理論上最高8成貸款,但實際核貸成數、利率、寬限期都要看你的條件跟房屋狀況,不是每個人都拿得到最高額度。第二戶更嚴格,央行有管制規定,成數跟寬限期都會被限縮,這些都要事前問清楚。

賣方別再開高了,照實價登錄定價

信義房屋曾敬德專案經理說得很清楚:現在市場是自用當家,價格合理的物件才賣得掉。你開價脫離行情,只會拖時間、錯過第四季旺季。房子不是放著就會增值,尤其現在這種環境。

選有「抗跌三要素」的區域

中信房屋莊思敏副理建議看三件事:總價負擔、生活機能、交通條件。從10月數據看,新北市是六都唯一月增的,比9月多7.1%,移轉4,347棟。為什麼?因為有捷運、價格相對台北親民、生活機能不差。這就是抗跌體質。

哪些城市還在動?數據會說話

10月跟去年同期比:

  • 高雄市年增11.3%,六都第一,可能跟新建案交屋有關
  • 桃園市年增7.9%,雖然比9月少1.7%,但通勤優勢跟房價仍吸引首購族
  • 台北市比9月少10%,但年增還有9.2%,蛋黃區剛性需求沒在怕

反過來看,台中跟台南分別年減3.8%、7.9%。業者認為可能是過去漲太兇,現在進入盤整,但真正原因還要更多數據才能確認。

最後提醒:能不能貸到款,比房價重不重要

台灣房屋陳定中經理預估,今年全年可能微幅量增,但前提是買賣雙方價格要收斂。如果繼續僵持,交易量就繼續低迷。

對首購族來說,現在最大的風險不是房價高低,而是你能不能順利貸到款。簽約前一定要確認貸款條件,還要看清楚契約裡「貸款不足怎麼處理」這一條,不然到時候違約,損失的不只是斡旋金。

做好資金規劃、選對區域、理性評估自己的負擔能力,這不是口號,是保命符。

資料來源:六都地政局、中央社、聯合新聞網