央行第七波信用管制實施後，2026年第一季實價登錄數據出爐，六都成屋市場呈現分化格局。根據台灣房屋統計，台中成屋均價年跌8%、台南跌5.1%、高雄跌4.5%，而台北市則微漲0.9%，成屋均價來到每坪81.8萬元。同時，六都Q1交易量47,002棟，年減2.2%，創1999年來第三低。這不是崩盤，而是市場正在盤整築底。
值得注意的是，儘管整體交易量下滑，但3月交易量18,283棟已年增0.4%。市場沒有垮掉，只是在重新分配資金與信心。
資金為什麼回流台北？因為核心地段從來不是靠話術撐的
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析指出：「台北市為北台灣發展核心，能在此波市場盤整中展現抗跌特性，顯示高資產與置產族群展現出明顯的避險意識，買盤回歸蛋黃區的趨勢相當明顯。」
台北市憑藉著相對親民的公寓產品價格（相較於動輒千萬的電梯大樓）、實際權狀坪數與都更改建前景，持續受到精明買家關注。當市場不確定性增加，核心地段的保值性就成為關鍵。這不是炒作，而是長期供需與區域價值的自然反映。
老公寓在哪裡卡關？銀行不是看屋齡，是看未來性
大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶分析了老舊公寓在當前市場的困境：「公寓型物件本身有無電梯、無物業管理等劣勢，較不受目前市場主力的年輕族群青睞，加上公寓物件普遍高屋齡，如位處非核心區域，在銀行鑑價多有折扣。」
這波貸款緊縮政策，讓原本條件就相對弱勢的老舊公寓面臨更大壓力。銀行對非核心區域公寓的鑑價趨於保守，買方自備款壓力增加，導致流動性下降。部分區域的公寓產品，成為市場調整中較為敏感的產品類型。
網路上也出現不少討論。PTT房產版網友留言：「考古題：賣不掉加價賣啊！」、「不可能，絕對不可能」，反映出部分民眾對房價修正的觀望態度。但現實是，銀行不看你的情緒，只看物件的未來性與變現能力。
2026-2028交屋潮：不是每個人都能撐到交屋那一天
市場專家提醒，2023年推出的「新青安貸款」帶動的預售屋購買潮，預計在2026至2028年間密集完工交屋。面對當前較為嚴格的貸款環境，部分資金調度較緊的買方可能面臨財務壓力，這將考驗市場的承接能力。
徐佳馨對此提出建議：「未來房市區域分化的態勢將更加明顯，購屋族在挑選物件時，除評估自身財務能力，地段發展性與產品未來性，將是抗跌保值的重要考量。」
這波房市調整，正在重新檢驗不同區域與產品類型的真實價值。當市場進入盤整期，核心地段與非核心區域的差異逐漸擴大。對於購屋者而言，審慎評估產品條件與地段前景，將是降低投資風險的關鍵。別只看眼前價格，要看的是這個位置與產品能不能陪你走過下一個十年。
